• 22 Settembre 2021 10:10

Forumguadagno.it

Il blog che ti aiuta a guadagnare online, a risparmiare e tanti altri consigli

Rinegoziazione del mutuo, cosa devi sapere

DiFGadmin

Dic 22, 2016

Cos’è la rinegoziazione del mutuo

Rinegoziare significa negoziare migliori condizioni con la banca con la quale si è stipulato suo tempo contratto un mutuo ed è, senza dubbio, una delle operazioni più semplici ed economiche. Infatti, è necessario mandare una raccomandata alla banca con cui si intrattiene il mutuo, attraverso la quale chiederemo delle condizioni migliorative rispetto a quelle originarie misurate sulle nostre nuove esigenze e sul cambiamento dello scenario economico.

Nello specifico, è possibile richiedere alla banca, senza causare una “novazione” del contratto con diverse conseguenze di carattere giuridico, le seguenti operazioni:

  • l’allungamento della durata del periodo di ammortamento,
  • una diversa indicizzazione del tasso variabile (ossia una riduzione dello spread)
  • il passaggio da tasso fisso a tasso variabile.

Fatti salvi alcuni casi, in generale le banche non hanno difficoltà ad acconsentire a tali richieste, spesso anche tutte insieme, solitamente lo fanno per non perdere il cliente e mantenere con lui un profittevole rapporto economico.

Alcune banche, inoltre, prevedono all’interno dei loro contratti di mutuo, un’interessante clausola che concede una riduzione automatica della percentuale di spread, applicata al tasso, in presenza di pagamenti regolari delle rate per i primi 15 anni.

Nel caso, invece, in cui si chiederà alla banca originaria condizioni che prevedano una vera e propria “novazione”, come ad esempio una variazione dell’importo originario, dell’importo dell’ipoteca originaria o il cambiamento dell’immobile dato inizialmente in garanzia, la banca originaria potrebbe avere difficoltà sulla tenuta dell’ipoteca originaria e potrebbe essere necessaria l’iscrizione di una nuova ipoteca, che annulla le condizioni della precedente.

mutuo-banca

 Cos’è la sostituzione

La sostituzione di un mutuo in essere con uno nuovo comporta notevoli spese:

  • un nuovo contratto, un nuovo atto notarile,
  • il mantenimento della detraibilità fiscale degli interessi.

Questa procedura può avvenire attraverso la stessa banca del mutuo originario od attraverso un contratto con una nuova banca, ad ogni modo, ci sarà sempre e comunque una nuova sottoscrizione ipotecaria. Le banche, dal canto loro, scoraggiano la sostituzione dei propri mutui, proponendo condizioni tali da pregiudicarne la convenienza, costringendo, dunque, i clienti a rivolgersi ad altre banche con la possibilità di aspirare a condizioni migliori sia in termini economici che contrattuali.

Sarà possibile, infatti, richiedere una somma in più di denaro rispetto al capitale residuo del mutuo originario, un vero e proprio rifinanziamento, senza contare che, solo in alcuni casi, sarà possibile offrire in garanzia un immobile diverso. Si potrà, inoltre, cambiare gli attori del contratto originario, per liberare, ad esempio, dei garanti non più necessari o aggiungere magari dei figli che si vuole corresponsabilizzare a livello familiare.

Bisogna poi ricordare che nel caso di un mutuo di sostituzione con liquidità aggiuntiva e con la prima casa come immobile dato in garanzia, la detraibilità fiscale degli interessi si mantiene solo per la parte usata alla controestinzione del capitale residuo del mutuo originario, mentre per la parte di liquidità aggiuntiva, nel caso in cui questa non sia finalizzata alla ristrutturazione, gli interessi non saranno detraibili, ed in sede di dichiarazione dei redditi bisognerà fare la proporzione tra le due quote.

Al fine di venire incontro alla grandissima richiesta di mutui di sostituzione di questi ultimi anni, le banche hanno inserito tra i propri prodotti dei mutui dedicati sia alla sostituzione che al rifinanziamento. L’aspetto negativo, però, è che questi mutui hanno condizioni economiche peggiorative rispetto ai mutui per acquisto.

banca-prestito

 Mutuo per surroga

Con la legge n° 40 del 2 Aprile 2007 (Decreto Bersani) è stata data la possibilità a tutti di poter esercitare il diritto di trasferire, senza alcun costo, l’ipoteca sul proprio immobile a garanzia di un contratto di mutuo, da una banca ad un’altra.

In altre parole, ognuno di noi ha il diritto di poter sostituire la banca con la quale abbiamo contratto il mutuo per l’acquisto della nostra prima casa, con un’altra banca che ci faccia migliori condizioni.

In realtà, seppur apparentemente semplice, in pratica il trasferimento dell’ipoteca da una banca ad un’altra è una procedura piuttosto complessa che prevede tutta una serie di adempimenti che rendono questo mutuo ostico per gli istituti bancari. In questo tipo di mutuo, si possono cambiare solo alcuni termini del contratto originario, ma solo quelli relativi alla durata, al tasso, al prodotto, ma in nessun modo possono cambiare gli attori originari, che devono rimanere rigorosamente gli stessi, così come per l’immobile posto a garanzia e il capitale da finanziare nei limiti del capitale residuo del mutuo originario.

Uno degli elementi di maggiore difficoltà nell’affrontare il mutuo surroga è nella necessità di mantenere inalterata l’ipoteca già esistente sia come importo sia come valore di iscrizione, rendendo, ad esempio, incompatibili banche che hanno diversa percentuale di iscrizione ipotecaria. La scelta della nuova banca va comunque fatta con molta attenzione in quanto una volta che abbiamo fatto la prima surroga difficilmente potremo farne una seconda.

FGadmin

Ciao sono FGadmin, creatore di forumguadagno.it Sono appassionato di metodologie di guadagno online, creazione e sviluppo siti internet, strategie seo e dintorni. Il mio lavoro online è un passatempo perchè so che è molto difficile riuscire a vivere solo grazie internet. Prendo tutto alla leggera ma ci dedico impegno per migliorare

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Live casi Covid